Quanto preciso de entrada para comprar casa de banco ou leilão a partir de agosto de 2026

Se procura imóveis de banco (REO) precisamente pela vantagem de conseguir financiamento a 100% do valor — sem precisar de entrada própria — há uma mudança regulamentar que vai querer conhecer antes de avançar com qualquer proposta.

Aviso. Conteúdo informativo, não é aconselhamento de crédito. As condições de aprovação variam por banco e por perfil de risco do comprador. Para uma simulação vinculativa, contacte o seu banco ou um intermediário de crédito habilitado.

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1. O que muda a 1 de agosto de 2026

Os imóveis próprios dos bancos — conhecidos como REO (*Real Estate Owned*), resultantes de heranças de crédito malparado, dação em cumprimento ou adjudicação em execução — beneficiavam até agora de uma excepção regulamentar: os bancos podiam financiar até 100% do valor de compra desses imóveis, ao contrário do regime geral aplicado a qualquer outra habitação.

A partir de 1 de agosto de 2026, essa excepção termina. Os imóveis REO passam a seguir o regime geral de LTV (*Loan-to-Value* — rácio entre o montante financiado e o valor do imóvel):

Finalidade	LTV máximo (até 31/07/2026, imóveis REO)	LTV máximo (a partir de 01/08/2026)
Habitação própria e permanente	100%	90%
Outras finalidades (2ª habitação, investimento)	100%	80%

Ao mesmo tempo, o teto de DSTI (*Debt Service-to-Income* — taxa de esforço, a fatia do rendimento mensal que pode ir para prestações de crédito) desce de 50% para 45%. Isto aplica-se de forma mais ampla, não só a imóveis REO — reduz a prestação máxima que qualquer comprador consegue justificar perante o seu rendimento.

2. Para quem é que isto importa mais

Esta mudança atinge principalmente quem estava a planear comprar um imóvel REO sem capital próprio disponível, contando com o financiamento a 100% para entrar no mercado. A partir de agosto, esse caminho fecha — passa a ser preciso ter entrada, tal como para qualquer outro imóvel.

Também importa a quem está no limite da taxa de esforço: com o teto DSTI mais apertado (45% em vez de 50%), a prestação mensal máxima que o banco aceita financiar diminui, o que pode reduzir o montante total financiável mesmo que a entrada esteja garantida.

3. Exemplo com números reais

Considere um imóvel REO com preço de compra de 120 000 €, para habitação própria e permanente.

Antes de 1 de agosto de 2026 (excepção LTV 100%):

• Financiamento: até 120 000 € (100%)
• Entrada necessária: 0 € (só custos de aquisição)

A partir de 1 de agosto de 2026 (regime geral, LTV 90%):

• Financiamento máximo: 108 000 € (90%)
• Entrada mínima: 12 000 € (10%)
• Custos de aquisição (IMT + Selo + registo, HPP): aproximadamente 1 000 € — 2 000 € dependendo do escalão e concelho
• Capital próprio total necessário: cerca de 13 000 € — 14 000 €

Use a calculadora de entrada para simular o seu próprio caso — preço, finalidade e (opcionalmente) rendimento para verificar também a taxa de esforço.

4. O que a Bidizi vê no mercado (dados próprios)

A Bidizi agrega leilões judiciais, fiscais, de leiloeiras licenciadas (DGAE) e vendas directas de banco (REO) num só sítio. Olhando ao desfecho real dos leilões que fecham (não apenas ao valor base publicado):

• Mediana de arrematação: ~114% do valor base — metade dos imóveis arrematados fecham acima deste rácio, metade abaixo.
• Mediana de tempo até fecho: ~34 dias desde a abertura do leilão.

Estes números são sobre leilões judiciais e extrajudiciais em geral (a Bidizi ainda não tem amostra suficiente de desfechos específicos de imóveis REO para publicar uma mediana própria desse segmento) — mas dão uma referência realista de como o mercado se comporta, em vez de assumir que se compra sempre pelo valor base anunciado.

5. Antes de avançar

• Confirme a sua entrada disponível com a calculadora acima antes de reservar capital para caução ou sinal.
• Peça uma pré-aprovação de crédito ao seu banco antes de licitar ou fazer proposta — saber o montante financiável evita comprometer uma caução que depois não consegue pagar.
• Some sempre os custos de aquisição (IMT, Imposto do Selo, registo, e comissão do agente de execução se for via leilão) — ver o artigo de custos totais para o detalhe linha-a-linha.
• Não presuma que o imóvel vai fechar pelo valor base — use a mediana de desfecho real (~114%) como referência de planeamento, não o valor mínimo de licitação.

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*As taxas de LTV e DSTI descritas aqui reflectem a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal em vigor a partir de 1 de agosto de 2026. Confirme sempre as condições junto do seu banco antes de tomar uma decisão financeira.*