Como licitar em Citius: tutorial passo a passo (2026)

Os leilões judiciais portugueses correm, na sua maioria, por via electrónica através do portal Citius — Vendas Judiciais Online (www.citius.mj.pt/portal). É a porta de entrada oficial para arrematar imóveis penhorados em processos executivos, partilhados em insolvência ou em arrolamento. Este guia explica, em sete passos, o que fazer desde a criação de conta até ao pagamento final do bem arrematado.

Aviso. Este artigo é informativo. Não substitui aconselhamento jurídico individualizado. Para situações específicas (impugnação, suspensão da venda, vícios redibitórios) consulta um advogado.

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Passo 1 — Criar conta no portal Citius

A primeira coisa que precisas é de conta no portal das vendas judiciais. Acede a www.citius.mj.pt/portal e procura a opção de registo. A autenticação é exclusivamente feita por meios fortes:

• Cartão de Cidadão com leitor compatível (USB ou contactless) e a aplicação Autenticação.gov instalada
• Chave Móvel Digital (CMD) com PIN de 5 dígitos e código de confirmação SMS

Não há registo via email/password — o Citius integra-se com a infraestrutura de identidade do Estado (Plataforma de Autenticação dos Cidadãos). Se ainda não tens CMD, o processo de adesão demora cerca de 10 minutos num balcão Espaço Cidadão ou online se já tiveres Cartão de Cidadão activo.

Para cidadãos estrangeiros sem Cartão de Cidadão, é possível obter NIF e número de contribuinte para abrir conta, mas a autenticação no Citius requer Cartão de Cidadão estrangeiro válido (UE) ou procuração outorgada a representante com identidade portuguesa.

Tempo estimado: 15-30 minutos se já tiveres Cartão de Cidadão activo. 1-3 dias úteis se precisares de pedir CMD.

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Passo 2 — Validar identidade e meios de pagamento

Após criar conta, o portal pede informação adicional para te poderes apresentar como licitante:

1. Comprovativo de IBAN. Tens de carregar uma declaração bancária ou print do home banking que confirme que o IBAN está em teu nome. Esta é a conta para a qual o Tribunal devolve a caução se não arrematares o bem ou se a venda for anulada.
2. Comprovativo de morada. Factura de serviço (luz, água, gás), recibo de renda ou declaração da Junta de Freguesia com data inferior a 3 meses.
3. NIF activo. Se for empresa licitante, o NIPC e os documentos da sociedade (certidão permanente do registo comercial).

A validação demora normalmente 24-72 horas úteis. Sem este passo, não consegues activar a licitação online de bens. Recomendamos fazê-lo antes de encontrares o leilão que te interessa, para evitar pressão de tempo.

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Passo 3 — Encontrar o leilão certo

Com conta validada, é hora de procurar oportunidades. Tens dois caminhos:

• Procurar diretamente no portal Citius, com filtros por distrito, tipo de bem (imóvel/móvel), valor base e data de venda.
• Usar agregadores como a Bidizi (/leiloes) que cruzam Citius, leiloeiras DGAE, vendas de bancos, AT e administradores de insolvência num único motor de busca, com filtros de mercado, área (m²), €/m² mediano da zona e janela pós-leilão.

Para começar com algo concreto, vê leilões em Lisboa ou explora as oportunidades de janela pós-leilão — bens que ficaram desertos na audiência e podem ser adquiridos por valor próximo do mínimo, sem competição.

Em cada anúncio do portal Citius vais encontrar:

• Identificador do processo (formato XXXX/YY.YT....)
• Tribunal e agente de execução ou administrador de insolvência responsável
• Valor base de licitação (geralmente 70-85% do valor patrimonial tributário)
• Data e hora da audiência de abertura de propostas
• Edital e caderno de encargos anexos

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Passo 4 — Ler o edital e o caderno de encargos com calma

Esta é a parte mais importante e a mais subestimada por licitantes inexperientes. Não licites sem ler edital e caderno de encargos do princípio ao fim.

O edital é o anúncio formal — descreve o bem, o valor base, a data, o modo de venda. O caderno de encargos é o "manual técnico" do bem: contém ónus, encargos hipotecários ainda não pagos, dívidas ao condomínio, IMI em atraso, eventuais inquilinos e outros riscos. Tudo isto fica a cargo do adquirente após a venda.

Em Bidizi temos um artigo dedicado: caderno de encargos: o que ler antes de licitar. Resumo do que verificares:

• Hipotecas que se mantêm ou se extinguem com a venda judicial
• Dívidas de condomínio dos últimos 4 anos (responsabilidade do adquirente, art. 1424.º-A do Código Civil na redação dada pela Lei 8/2022)
• IMI atrasado, IUC, taxas de saneamento
• Inquilinos com contrato de arrendamento em vigor — direito ao realojamento ou despejo
• Servidões prediais, direitos de superfície, ónus reais

Se algum termo legal te confunde, vê o glossário ou consulta um advogado antes de licitar.

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Passo 5 — Prestar a caução de 5%

Para licitar tens de prestar uma caução equivalente a 5% do valor base de licitação. É uma garantia de seriedade — se arremares e não pagares o saldo, a caução é executada e o bem é entregue ao licitante seguinte.

Como prestar a caução:

1. Consulta no edital ou no anexo do processo o IBAN da conta de depósitos do agente de execução ou do tribunal (dependendo do tipo de processo).
2. Faz transferência bancária pelo valor exacto da caução, com referência ao número do processo.
3. Carrega o comprovativo da transferência na plataforma Citius, dentro do prazo do edital (normalmente até ao dia anterior à audiência ou primeira hora desta, se electrónica).

Se não arrematares, a caução é-te devolvida em 8-15 dias úteis. Se arrematares, a caução é abatida ao preço final.

Atenção ao prazo bancário. Transferências SEPA podem demorar até 1 dia útil a creditar. Se a audiência é amanhã às 10h, faz a transferência hoje de manhã para garantir creditação.

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Passo 6 — Licitar online ou presencial

Os leilões judiciais aceitam dois modos de licitação, indicados no edital:

Modo online (carta fechada electrónica)

A grande maioria dos leilões correntes opera neste modo. Submetes a tua proposta no portal Citius até ao momento da audiência. Funciona como uma carta fechada: o sistema mantém a tua proposta cifrada até à abertura.

• Indicas valor proposto (igual ou superior ao valor base)
• Confirmas que leste edital e caderno de encargos
• Submetes — recebes confirmação por e-mail e no portal

Na hora da audiência, o agente de execução abre as propostas por ordem de chegada, lê em voz alta e adjudica ao maior valor. Em caso de empate, é dada preferência à proposta mais antiga.

Modo presencial (raro, alguns processos especiais)

Em alguns casos — bens de valor elevado, partilhas complexas, leilões com licitação verbal — a audiência é presencial no tribunal ou no escritório do agente de execução. Tens de comparecer com:

• Identificação (Cartão de Cidadão)
• Comprovativo de caução
• Procuração com poderes especiais para licitar (se representas terceiro)

Pratica-se licitação verbal ascendente — quem oferece o lance mais alto arremata.

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Passo 7 — Pagar 100% do preço em 15 dias úteis

Adjudicado o bem, recebes acta de arrematação (ou auto de adjudicação) e tens 15 dias úteis para pagar a totalidade do preço, descontada a caução já entregue (artigo 824.º do Código de Processo Civil — CPC).

• O pagamento é feito por transferência bancária para a conta de depósitos do tribunal ou do agente de execução
• Após o pagamento, é emitido o título de transmissão (sentença de adjudicação ou despacho) que serve de base ao registo predial em teu nome
• Pagas o Imposto de Selo (0,8% do preço) e IMT se aplicável (varia conforme finalidade — habitação própria permanente, secundária, investimento)

Se não pagares no prazo: perdes a caução e o bem é entregue ao licitante seguinte (ou colocado em nova venda).

Após o registo, podes tomar posse do imóvel. Se houver ocupantes (inquilinos com contrato válido, executado que ainda não saiu), o procedimento é o de entrega coerciva via tribunal — não é instantâneo. Conta com 30 a 90 dias adicionais consoante a complexidade.

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Próximos passos

Se ainda estás a explorar a primeira compra, vale a pena:

• Acompanhar leilões abertos durante 2-3 semanas para perceberes preços de mercado e ritmos de adjudicação
• Estudar bens em janela pós-leilão — bens que ficaram desertos com janela de 30-90 dias para fazer proposta directa, em geral sem competição
• Construir uma checklist própria a partir do caderno de encargos — vais reutilizá-la em cada leilão

Quando tiveres dúvidas concretas sobre um processo, consulta o agente de execução indicado no edital — está obrigado a esclarecer questões sobre o estado do bem e os encargos.

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Conteúdo informativo. Não substitui aconselhamento jurídico individualizado.