Um leilão imobiliário em Portugal, passo a passo

Antes de licitar, estude o mercado. Use a pesquisa e o mapa da Bidizi para encontrar imóveis na zona e na gama de preços que lhe interessam. Grave como alerta pesquisas que queira acompanhar — receberá email quando surgirem novos leilões.

O que avaliar: valor base em relação ao preço de mercado, estado de conservação (fotos e visitas), distância a transportes e serviços, existência de ónus (hipotecas, arrendamentos), encargos com obras necessárias.

O edital é o anúncio oficial — indica o tribunal, processo, imóvel e datas. O caderno de encargos define as regras da venda e, crucialmente, quais ónus persistem após a venda.

Exemplo típico: hipotecas extinguem-se com a venda judicial (o credor é pago pelo produto do leilão); contratos de arrendamento em vigor podem manter-se, e o comprador passa a ser o senhorio. Ler estes documentos antes de licitar é obrigatório.

A maioria dos leilões permite marcar visita. É a única forma de verificar o estado real — fotografias podem omitir humidades, problemas estruturais ou infiltrações.

Se o imóvel estiver ocupado (inquilinos ou terceiros sem título), isto tem implicações na tomada de posse. Esclareça a situação antes de avançar.

Antes de poder licitar, deposita-se uma caução — normalmente 5% do valor base. Para os licitantes não-vencedores a caução é devolvida; para o vencedor, é aplicada ao preço final.

Nas plataformas electrónicas (como o e-Leilões) a caução é paga online por referência MB. Verifique sempre o prazo de prestação — se falhar, não pode licitar.

Dependendo da modalidade:

• Leilão eletrónico: online, a decorrer vários dias. A cada nova licitação, o prazo pode prolongar alguns minutos (anti-sniping).
• Carta fechada: entrega-se envelope com proposta única. Abre-se numa data marcada; maior proposta válida ganha.
• Viva voz: presencial, ofertas orais em tempo real (menos comum em imóveis).

Encerrado o leilão, o agente de execução lavra o auto de adjudicação a favor da proposta vencedora. O comprador é notificado e recebe o prazo para pagar o remanescente.

O prazo-regra é 15 dias a partir da notificação. Pode ser prorrogado por motivo justificado, mas incumprimento resulta em perda da caução e, eventualmente, nova adjudicação ao segundo melhor licitante.

O pagamento inclui o valor da arrematação menos a caução já prestada, mais os encargos (imposto de selo, custas do processo, IMT se aplicável).

Crédito habitação: é possível, mas exige que o banco aprove dentro do prazo. Aconselha-se pedir pré-aprovação antes de licitar.

Após o pagamento, é lavrado o título de transmissão judicial (equivalente à escritura numa venda normal). Com este título, o comprador regista o imóvel em seu nome na Conservatória do Registo Predial.

Alguns ónus que não se extingam com a venda podem precisar de cancelamento manual — o comprador tem direito a exigir esse cancelamento, mas pode demorar meses.

Se o imóvel estiver desocupado, a tomada de posse é imediata após a transmissão. Se estiver ocupado (antigo proprietário ou terceiros sem contrato válido), pode ser necessária uma diligência de despejo — moderno e expedito em teoria, mas na prática pode demorar.

Arrendatários com contrato válido mantêm o arrendamento; o novo proprietário passa a ser o senhorio.