Glossário

Dicionário de leilões imobiliários

Os termos principais usados em leilões judiciais e extrajudiciais em Portugal, explicados com rigor e em linguagem simples. Se lhe falta um termo, diga-nos.

Modalidades de venda

Leilão eletrónico (e-Leilões)

As licitações são feitas online, durante um período definido; vence a licitação mais alta no fecho, desde que atinja o valor mínimo.

Onde se aplica: Vendas judiciais em processo executivo (e-Leilões) e leilões online de leiloeiras privadas, cada uma com o seu regulamento.

Fonte: CPC, art. 837.º; regulamento do e-Leilões. Nas leiloeiras privadas, as regras de cada uma.

Proposta em carta fechada

Os interessados entregam a proposta em envelope fechado, com a caução, até à data fixada; as propostas são abertas numa sessão e aceita-se a mais alta que atinja o valor mínimo.

Onde se aplica: Vendas judiciais; também usada em insolvências, por decisão do administrador.

Exemplo: Valor base 100 000 € → só contam propostas a partir de 85 000 € (valor mínimo).

Fonte: CPC, arts. 816.º a 829.º; CIRE, art. 164.º.

Negociação particular

Sem licitação em tempo real: o encarregado da venda procura comprador e negoceia diretamente, dentro dos limites fixados no processo.

Onde se aplica: Vendas judiciais, nos casos previstos na lei — entre eles, quando outra modalidade fica deserta; também em insolvências.

Fonte: CPC, art. 832.º; CIRE, art. 164.º.

Venda em estabelecimento de leilão (leiloeira)

A venda é entregue a uma leiloeira, que a conduz segundo as suas regras, presencialmente ou online.

Onde se aplica: Vendas judiciais quando assim é decidido no processo; vendas de insolvência e vendas voluntárias. As regras (incrementos, comissão, prazos) variam de leiloeira para leiloeira.

Fonte: CPC, art. 834.º; Decreto-Lei n.º 155/2015; condições de cada leiloeira.

Venda por viva voz (presencial)

Os licitantes estão presentes e fazem ofertas orais, em tempo real, até não haver lanço superior.

Onde se aplica: Leilões presenciais de leiloeiras; hoje pouco usada em imóveis. As regras são as de cada leiloeira.

Fonte: Condições de cada leiloeira.

Venda direta / ajuste direto

O bem é vendido diretamente a uma entidade determinada, sem concurso entre interessados.

Onde se aplica: Vendas judiciais, só nos casos previstos na lei (por exemplo, quando a lei ou o processo determinam a quem o bem deve ser entregue). Na Bidizi, as vendas diretas de bancos aparecem como «Venda direta».

Fonte: CPC, art. 831.º.

Pós-leilão

Termo da Bidizi para o imóvel cujo leilão fechou sem venda e que ainda aceita proposta junto do agente de execução ou do administrador de insolvência.

Onde se aplica: Vendas judiciais e de insolvência depois de um leilão sem venda; em regra, corresponde à negociação particular.

Fonte: CPC, art. 832.º; CIRE, art. 164.º.

Leilões Bidizi

Leilões extrajudiciais de imóveis organizados pela própria Bidizi, por conta do vendedor, por leilão eletrónico ou proposta eletrónica.

Onde se aplica: Vendas voluntárias de imóveis colocadas pelo proprietário nos Leilões Bidizi. Não há caução.

Fonte: Condições Gerais de Venda Leilões Bidizi; Decreto-Lei n.º 155/2015.

Valores

Valor patrimonial tributário (VPT)

O valor do imóvel para efeitos fiscais, fixado pela AT e inscrito na caderneta predial.

Onde se aplica: Todas as modalidades, como referência; nas vendas judiciais entra na fixação do valor base.

Fonte: Código do IMI; CPC, art. 812.º.

Valor de mercado

O preço por que o imóvel se venderia em condições normais de mercado, normalmente estimado por avaliação.

Onde se aplica: Vendas judiciais (fixação do valor base) e, como referência, em qualquer venda.

Fonte: CPC, art. 812.º.

Valor base

O valor de referência fixado para a venda. Nas vendas judiciais é determinado pelo agente de execução; nos imóveis é, em regra, o maior entre o VPT e o valor de mercado.

Onde se aplica: Vendas judiciais. Nas leiloeiras privadas e nos Leilões Bidizi, é o que o anúncio indicar (nos Leilões Bidizi é opcional).

Exemplo: VPT 80 000 € e valor de mercado 100 000 € → valor base 100 000 €.

Fonte: CPC, art. 812.º.

Valor mínimo

O valor abaixo do qual a proposta não é aceite. Nas vendas judiciais corresponde a 85 % do valor base.

Onde se aplica: Vendas judiciais (85 % do valor base). Nos Leilões Bidizi é fixado pelo vendedor e é sempre público.

Exemplo: Valor base 100 000 € → valor mínimo 85 000 €.

Fonte: CPC, art. 816.º, n.º 2; Condições Gerais de Venda Leilões Bidizi.

Valor de abertura

O valor pelo qual arranca a licitação, quando o anúncio o indica — a primeira licitação aceite.

Onde se aplica: Leilões eletrónicos e de leiloeiras. A relação com o valor base e o valor mínimo não é igual em todo o lado: depende do anúncio e das regras de cada plataforma ou leiloeira — deve ser confirmada em cada venda. Nos Leilões Bidizi: o valor mínimo tem de ser igual ou inferior ao valor base (se o vendedor não o definir, é igual ao valor base); o valor de abertura é a primeira licitação aceite, definido pelo vendedor, igual ou inferior ao valor base, e pode ficar abaixo do valor mínimo; a venda só acontece se o lance final for igual ou superior ao valor mínimo.

Exemplo: Leilões Bidizi: valor base 100 000 €, valor mínimo 90 000 €, valor de abertura 70 000 € → aceitam-se licitações a partir de 70 000 €, mas só há venda se o lance final chegar a 90 000 €.

Fonte: Regulamento do e-Leilões; condições de cada leiloeira; decisão da Bidizi para os Leilões Bidizi (03/10, a validar pelo Cláudio).

Lance / incremento mínimo

O montante mínimo em que cada nova licitação tem de superar a anterior.

Onde se aplica: Leilões eletrónicos e presenciais. O valor é o fixado no regulamento da plataforma ou da leiloeira e varia entre elas.

Fonte: Regulamento do e-Leilões; condições de cada leiloeira.

Valor de adjudicação / arrematação

O valor da licitação ou proposta vencedora — o preço que o comprador vai pagar, a que se somam os impostos (IMT e Imposto do Selo) e, quando aplicável, a comissão da leiloeira.

Onde se aplica: Todas as modalidades.

Exemplo: Valor mínimo 85 000 € e licitação vencedora 92 500 € → valor de adjudicação 92 500 €.

Fonte: CPC (venda executiva); condições de cada leiloeira.

Caução

A garantia que acompanha a proposta, devolvida a quem não ganha.

Onde se aplica: Propostas em carta fechada nas vendas judiciais: 5 % do valor anunciado. Não é exigida para licitar no leilão eletrónico do e-Leilões. Nas leiloeiras privadas, depende das condições de cada uma. Nos Leilões Bidizi não há caução.

Exemplo: Valor anunciado (valor mínimo) 85 000 € → caução de 4 250 €.

Fonte: CPC, art. 824.º; Condições Gerais de Venda Leilões Bidizi (art. 10.º).

Índice alfabético

Adjudicação: Ato através do qual o imóvel é entregue ao licitante vencedor após a aceitação da sua proposta. Formaliza-se por auto de adjudicação e dá lugar ao pagamento do preço no prazo estabelecido.
Administrador de insolvência: Profissional nomeado pelo tribunal no processo de insolvência. Entre outras funções, apreende e vende os bens da massa insolvente para pagar aos credores, escolhendo a modalidade de venda (CIRE, art. 164.º).
Agente de execução: Solicitador ou advogado, inscrito na Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE), que conduz a fase executiva do processo judicial — incluindo a venda de bens penhorados.
Arrematação: O momento em que o bem fica atribuído a quem fez a melhor licitação ou proposta. Na linguagem corrente dos leilões usa-se como sinónimo de adjudicação; o imóvel «arrematado» é o que encontrou comprador.
Caderno de encargos: Documento que estabelece as regras, condições e termos aplicáveis à venda. Descreve o imóvel, os ónus que o oneram e as obrigações do comprador.
Carta fechada (proposta em): Modalidade em que as propostas são entregues em envelope fechado e abertas publicamente num dia e hora determinados. A maior proposta válida adjudica o bem. Ver também «Modalidades de venda».
Caução: Garantia que o proponente presta com a proposta. Nas vendas judiciais é exigida nas propostas em carta fechada (CPC, art. 824.º); não é exigida para licitar no leilão eletrónico do e-Leilões. Nos Leilões Bidizi não há caução. Ver também «Valores».
Certidão predial: Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial que descreve a situação jurídica atual de um prédio — titulares, ónus, hipotecas, penhoras.
Citius: Plataforma do Ministério da Justiça onde correm e se publicitam atos dos processos judiciais, incluindo anúncios de vendas em processos executivos e de insolvência.
Comarca: Circunscrição territorial do sistema judicial. Cada comarca agrupa vários tribunais. No e-Leilões identifica onde corre o processo executivo.
Comissão de serviço de leilão: A remuneração da leiloeira pela organização do leilão. Nos Leilões Bidizi: paga pelo vendedor, 6 % + IVA sobre o preço de venda, com mínimo de 500 € + IVA. Noutras leiloeiras, o valor e quem o paga são os das condições de cada uma.
Conservatória: Serviço público responsável pelo registo de atos relativos a prédios (compras, vendas, hipotecas, penhoras). O imóvel em leilão tem sempre uma conservatória de localização.
Deserto (leilão): Leilão ou venda que encerra sem qualquer proposta válida. Nas vendas judiciais, o mais comum é a venda passar a ser feita por negociação particular (CPC, art. 832.º); o caminho concreto é decidido no processo.
DGAE: Direção-Geral das Atividades Económicas. Autoridade competente para autorizar a atividade de leiloeiro em Portugal ao abrigo do Decreto-Lei n.º 155/2015. A WEDESAI, Unipessoal Lda — leiloeira autorizada pela Direção-Geral das Atividades Económicas (DGAE) com o n.º 204/Leiloeiras, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 155/2015 (autorização de 7 de maio de 2026, Proc. PROC/13/2026/DSCSR/DGAE) — organiza os Leilões Bidizi. Nas restantes fichas, a Bidizi agrega leilões de terceiros.
e-Leilões: Portal oficial operado pela OSAE onde decorrem leilões eletrónicos judiciais em Portugal. Site: www.e-leiloes.pt.
Edital: Anúncio público que marca a venda — data, local, valor base, caderno de encargos. Juridicamente torna público o início do procedimento.
Execução fiscal: Processo movido pela AT — Autoridade Tributária para cobrança coerciva de dívidas fiscais. Pode culminar na venda de bens do devedor, incluindo imóveis.
Execução judicial: Processo judicial de cobrança de dívidas que corre num tribunal. Quando os bens do devedor são penhorados, podem ser vendidos em leilão.
Fração autónoma: Unidade independente dentro de um prédio em regime de propriedade horizontal — por exemplo, um apartamento num edifício com várias habitações.
Hipoteca: Garantia real sobre um imóvel que assegura o cumprimento de uma obrigação (tipicamente um crédito). Em caso de incumprimento, o credor pode executar o imóvel.
IMPIC: Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. Regula, entre outras atividades, a mediação imobiliária e a construção. O licenciamento de leiloeiros ao abrigo do DL 155/2015 é competência da DGAE, não do IMPIC.
Imposto do Selo: Imposto devido em vários atos e contratos, incluindo a aquisição onerosa de imóveis, a pagar pelo comprador. A taxa e a base de cálculo são as do Código do Imposto do Selo.
IMT: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. É devido pelo comprador na aquisição de um imóvel, incluindo em venda judicial ou em leilão. As taxas e isenções são as do Código do IMT.
Incremento mínimo: Valor mínimo pelo qual cada nova licitação tem de superar a anterior. Impede licitações simbólicas e mantém o leilão dinâmico. Ver também «Valores».
Insolvência: Situação de quem não consegue cumprir as suas obrigações vencidas, declarada pelo tribunal ao abrigo do CIRE. Os bens do insolvente formam a massa insolvente e são vendidos pelo administrador de insolvência para pagar aos credores.
Leilão Bidizi: Leilão extrajudicial de um imóvel organizado pela própria Bidizi (WEDESAI, Unipessoal Lda, leiloeira DGAE n.º 204/Leiloeiras), por conta do vendedor, com as regras das Condições Gerais de Venda Leilões Bidizi.
Leilão eletrónico: Modalidade em que as licitações decorrem online numa plataforma (como o e-Leilões). Transparente, acessível e normalmente a modalidade mais usada hoje em Portugal. Ver também «Modalidades de venda».
Leiloeira: Entidade autorizada pela DGAE a organizar e conduzir leilões ao abrigo do Decreto-Lei n.º 155/2015. Nas vendas judiciais, pode ser encarregada da venda em estabelecimento de leilão.
Lote: Unidade de venda. Um leilão pode ter um ou vários lotes — por exemplo, vários imóveis do mesmo devedor vendidos no mesmo ato.
Modalidade de venda: Formato da venda: eletrónico, carta fechada, viva voz, negociação particular, entre outros. Cada modalidade tem regras específicas de licitação e adjudicação. Ver a secção «Modalidades de venda».
Negociação particular: Modalidade em que o encarregado da venda contacta potenciais compradores e negoceia o preço diretamente. Usada, entre outros casos, quando a venda por outra modalidade fica deserta. Ver também «Modalidades de venda».
Ónus: Encargo que recai sobre o imóvel — hipoteca, penhora, servidão, arrendamento. Alguns ónus extinguem-se com a venda judicial, outros acompanham o imóvel. Ler sempre o caderno de encargos.
OSAE: Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução. Entidade profissional que gere a profissão e o portal e-Leilões.
Penhora: Ato judicial de apreensão de bens do devedor para garantir o pagamento de uma dívida. Imóveis penhorados podem ser vendidos em leilão para satisfazer o credor.
Pós-leilão: Nome que a Bidizi dá aos imóveis cujo leilão fechou sem venda e que ainda podem aceitar proposta junto da entidade responsável — o agente de execução ou o administrador de insolvência. Não é uma modalidade legal autónoma: nas vendas judiciais corresponde, em regra, à fase de negociação particular.
Posse e desocupação: Depois de pago o preço e emitido o título, o comprador tem direito à entrega do imóvel. Se o imóvel estiver ocupado, a entrega pode exigir diligências próprias no processo; o tempo e o custo dependem de quem ocupa e a que título.
Proposta: Oferta de compra feita por um licitante. No leilão eletrónico é uma licitação; na carta fechada é um valor escrito em envelope.
Registo predial: Inscrição, na conservatória, dos factos relativos a um prédio — aquisição, hipoteca, penhora, entre outros. Depois da compra, o registo da aquisição em nome do comprador é o que torna a propriedade oponível a terceiros.
Valor base (preço base): Nas vendas judiciais é o valor fixado para o bem pelo agente de execução; nos imóveis é, em regra, o maior entre o VPT e o valor de mercado (CPC, art. 812.º). Ver a secção «Valores».
Valor de abertura: O valor pelo qual arranca a licitação — a primeira licitação aceite. Nos Leilões Bidizi é definido pelo vendedor, é igual ou inferior ao valor base e pode ficar abaixo do valor mínimo; a venda só acontece se o lance final chegar ao valor mínimo. Ver a secção «Valores».
Valor mínimo: Nas vendas judiciais, o valor a partir do qual as propostas são aceites: 85 % do valor base (CPC, art. 816.º, n.º 2). Ver a secção «Valores».
Viva voz: Modalidade presencial em que os licitantes se reúnem num local e fazem ofertas orais, em tempo real. Menos comum em imóveis hoje em dia. Ver também «Modalidades de venda».
VPT — Valor Patrimonial Tributário: Valor atribuído pela AT a um imóvel para efeitos fiscais. Base de cálculo do IMI e um dos valores considerados na fixação do valor base dos imóveis em venda judicial. Ver a secção «Valores».