Custos totais de comprar em leilão: IMT, Selo, registo e caução (2026)

Quando vês o valor base de um imóvel em leilão — 80 000 €, por exemplo — e arrematas pelo valor de licitação, o custo total da operação não fica em 80 000 €. Há um conjunto de despesas não-óbvias que, somadas, podem inflacionar a factura final em 12-18%. Este artigo desmonta linha-a-linha cada custo aplicável em 2026 a um arrematante particular em Portugal e fecha com um worked example concreto.

Aviso. Não é aconselhamento fiscal. Os valores e escalões mudam. Consulta sempre a tabela IMT actualizada no Portal das Finanças ou um Técnico Oficial de Contas (TOC) para o teu caso concreto.

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1. Caução prévia — 5% antes do leilão

Antes de poderes licitar em leilão judicial ou em leiloeira DGAE, tens de depositar uma caução prévia, equivalente a 5% do valor base de licitação. É o sinal que demonstra capacidade financeira e compromisso.

• Onde se deposita: conta indicada pelo agente de execução (leilão judicial via Citius) ou pela leiloeira (DGAE/extrajudicial).
• Em que momento: geralmente 24-72 horas antes da abertura do leilão, com prazo declarado no edital.
• Devolução: se não arremates, a caução é devolvida via transferência bancária (15-30 dias úteis em média).
• Perdes a caução se: arremates e não pagares o restante no prazo de 15 dias úteis após a abertura do auto de arrematação. O bem é re-leiloado e tu perdes os 5%.

Para um imóvel com valor base de 80 000 €, a caução é de 4 000 €. Tem este valor disponível em líquido antes de te inscreveres.

2. IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

O IMT é o imposto mais pesado da operação. Aplica-se ao valor pelo qual arremates, ou ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) registado nas Finanças, o que for maior. Pago antes do registo da venda.

Tabela IMT 2026 — habitação própria e permanente (continente)

Escalão (€)	Taxa marginal	Parcela a abater (€)
Até 104 261	0%	0
104 261 – 142 618	2%	2 085,22
142 618 – 194 458	5%	6 363,76
194 458 – 324 058	7%	10 252,92
324 058 – 648 022	8%	13 493,50
648 022 – 1 128 287	6% (taxa única)	—
Acima de 1 128 287	7,5% (taxa única)	—

Tabela IMT 2026 — habitação não-própria (secundária ou investimento)

Escalão (€)	Taxa marginal	Parcela a abater (€)
Até 104 261	1%	0
104 261 – 142 618	2%	1 042,61
142 618 – 194 458	5%	5 321,15
194 458 – 324 058	7%	9 210,31
324 058 – 621 501	8%	12 450,89
621 501 – 1 128 287	6% (taxa única)	—
Acima de 1 128 287	7,5% (taxa única)	—

Outras categorias

• Prédio rústico: 5% taxa única.
• Prédio urbano para outros fins (comércio, serviços, terreno construção, garagem isolada): 6,5% taxa única.
• Aquisição por entidades em zona offshore (jurisdição com regime fiscal claramente mais favorável): 10% taxa única.

Fórmula prática

`` IMT = (valor de aquisição × taxa marginal) − parcela a abater ``

Isenções e benefícios em 2026

• Habitação própria e permanente até 104 261 € → 0% IMT.
• Jovens até aos 35 anos (1ª aquisição habitação própria e permanente, valor até 324 058 €) → isenção total ou redução, conforme regime introduzido em 2024 e prorrogado para 2026.
• Reabilitação urbana (Áreas de Reabilitação Urbana — ARU): isenção de IMT na 1ª transmissão pós-obras, sob condições de execução.
• Prédios para revenda por empresas com CAE de comércio imobiliário: isenção condicionada a revenda em 3 anos, sem alteração de afectação.

Nota: as isenções não dispensam a entrega da declaração Modelo 1 do IMT na repartição de Finanças. Sem declaração, não consegues escriturar nem registar.

3. Imposto do Selo — 0,8% sobre transmissões onerosas

A par do IMT, paga-se Imposto do Selo à taxa fixa de 0,8% sobre o mesmo valor. Não há isenção por escalão e aplica-se mesmo quando o IMT é zero.

`` Selo = valor de aquisição × 0,8% ``

Para um imóvel arrematado a 80 000 €, o Selo é 640 €. É liquidado em conjunto com o IMT, antes da escritura/auto de arrematação.

4. Honorários do agente de execução (leilão judicial)

Em leilão judicial, o agente de execução (AE) cobra honorários sobre o valor da venda, ao abrigo da Portaria 282/2013 (com revisões posteriores). A escala é regressiva — taxa cai à medida que o valor sobe.

Valor da venda (€)	Taxa indicativa
Até 16 000	5%
16 000 – 50 000	4%
50 000 – 250 000	3%
Acima de 250 000	2%

Estes honorários não saem do bolso do arrematante — são deduzidos do produto da venda antes de o tribunal pagar aos credores. Mas são úteis para entender quanto o sistema judicial absorve, e há casos em que o caderno de encargos passa pequenos custos para o arrematante (por exemplo, custas remanescentes em vendas com produto insuficiente).

Em leilão extrajudicial / DGAE, a leiloeira cobra honorários ao arrematante — geralmente 5-7% acrescido de IVA (23%). Verifica sempre o caderno: este custo é teu e tens de o adicionar ao orçamento.

5. Registo predial — ~225 € fixo + emolumentos

Para o imóvel ficar em teu nome no registo predial tens de pedir o registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial (online via Predial Online ou presencial). Tarifas 2026:

• Registo da aquisição: 225 € + 1‰ sobre o valor (até máximo legal).
• Cancelamento de hipoteca / penhora preexistente (cancelada pelo registo da venda): incluído quando feito em conjunto.
• Pedido de certidão online após registo: ~6-15 €.

6. Outros custos pós-arrematação

• Auto de arrematação / título de transmissão: o tribunal lavra o auto sem custo adicional (já está nas custas do processo). Em leilão extrajudicial, podes precisar de escritura pública notarial — custo típico 150-300 € + emolumentos.
• Caderneta predial actualizada (Modelo 1): gratuita, mas tens de a pedir tu na AT após o registo.
• Certificado energético: obrigatório para venda futura ou arrendamento. Custo ~150-250 € + IVA, válido 10 anos.
• Mudança de titularidade dos contratos (água, electricidade, gás): geralmente sem custo, mas há comercializadores que cobram 15-30 € de "activação".
• Seguro multirriscos habitação: obrigatório se houver crédito; recomendado mesmo sem ele. ~120-300 €/ano consoante valor segurado e zona.

7. Dívidas herdadas — o custo invisível

Aqui está a parte que muitos esquecem. Ao arrematar um imóvel ocupado ou usado, herdas algumas dívidas anteriores:

• Condomínio em atraso: o adquirente é solidariamente responsável pelas dívidas dos últimos 4 anos (art. 1424.º-A do Código Civil). Para um apartamento com 4 anos de quotas a 80 €/mês: 3 840 € acrescentados.
• IMI atrasado de anos anteriores: o devedor original mantém-se, mas a AT pode penhorar o próprio imóvel se a dívida for grande. Em prática, é comum o caderno de encargos exigir a regularização antes do registo.
• Hipotecas remanescentes (raríssimo em leilão judicial — são canceladas com o registo da venda — mas possível em leilão extrajudicial mal gerido).
• Taxas autárquicas (saneamento, RSU, protecção civil): geralmente seguem o imóvel. Verifica certidão de não dívida na câmara.

Para mais detalhe sobre o que verificar antes de licitar para evitar surpresas, vê o caderno de encargos: o que ler antes de licitar.

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Worked example — apartamento arrematado por 100 000 €

Imagina que arremataste um T2 em Lisboa por 100 000 €, com VPT de 95 000 €, 1ª habitação própria e permanente, 4 anos de quotas de condomínio em atraso (95 €/mês).

Linha	Valor (€)
Valor de arrematação	100 000,00
Caução (já paga; deduz)	(5 000,00)
Saldo a pagar em 15 dias úteis	95 000,00
IMT (1ª habitação, escalão 2%): 100 000 × 2% − 2 085,22	(85,22) *(efectivo zero — abaixo escalão isento, ver nota)*
Imposto do Selo (0,8% × 100 000)	800,00
Registo predial	225,00
Cancelamento ónus (incluso)	0,00
Certificado energético	200,00
Condomínio atrasado (95 × 48 meses)	4 560,00
IMI 1 ano atrasado estimado (0,4% × 95 000)	380,00
Mudança titular contratos	60,00
Reserva imprevistos (~3%)	3 000,00
TOTAL FORA DO LANCE	9 225,00
Custo total efectivo do imóvel	109 225,00

Nota IMT: o valor 100 000 € fica abaixo do limite isento (104 261 €) para 1ª habitação própria e permanente em 2026 → IMT = 0. Mas tens de entregar a Modelo 1 e o sistema imprime guia com 0 €.

Resultado: o "desconto" de 25-30% sobre mercado (assumindo €/m² de 1 800 e 65 m²) reduz-se para 18-22% depois de somares todos os custos. Continua a ser um bom negócio, mas é fundamental fazer estas contas antes de licitar.

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Como calcular custos totais — 7 passos

1. Verificar valor base de licitação. Lê o edital. Anota o valor base e o VPT do imóvel.
2. Calcular IMT. Aplica a taxa marginal correcta (1ª habitação vs. secundária; classifica o tipo de prédio). Valor de aquisição × taxa marginal − parcela a abater.
3. Adicionar Imposto do Selo. Multiplica o valor de aquisição por 0,8%.
4. Estimar caução. 5% do valor base de licitação. Tens de a depositar antes do leilão; se arremates, deduz-se ao saldo a pagar.
5. Honorários AE / leiloeira. Em leilão judicial, deduz-se ao produto da venda; em extrajudicial, paga o arrematante (5-7% + IVA).
6. Custos pós-arrematação. Registo predial 225 €, escritura se aplicável (150-300 €), certificado energético (150-250 €).
7. Total = arrematação + IMT + Selo + registo + honorários (extrajudicial) + dívidas herdadas + reserva 3%.

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Ferramentas práticas

• Simulador IMT oficial AT — Portal das Finanças → Simuladores → IMT.
• Bidizi Tools — Vigilante Predial — alertas pós-compra para detectar averbamentos ou hipotecas registadas após a tua aquisição.
• Glossário Bidizi — definições simples de IMT, VPT, caderneta predial, caução.
• Comprar em leilão sem advogado: o que fazer sozinho — checklist DIY das tarefas que podes fazer tu antes de licitar.

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Conclusão

O preço de arrematação nunca é o custo total. Antes de submeter um lance, faz a soma cabeça-fria com IMT, Selo, registo, caução já consumida, dívidas herdadas e uma reserva de 3% para imprevistos. Para um imóvel de 100 000 €, conta com 8-12% adicionais. Para um de 250 000 €, conta com 12-15%. Se a tua margem mental sobre valor de mercado fica abaixo destes números, abandona o lance — há sempre outro leilão.

Para encontrares oportunidades já trianguladas com diligência prévia, vê os leilões abertos em Bidizi, com filtros por distrito, tipologia e janela pós-leilão.

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Conteúdo informativo. Não substitui aconselhamento fiscal nem jurídico individualizado.