Calculadora · Entrada casa de banco / leilão
Quanto preciso de entrada a partir de agosto de 2026?
A 1 de agosto de 2026 acaba a exceção de financiamento a 100% para imóveis de banco (REO). Indique o preço e a finalidade, e calculamos a entrada mínima e o capital próprio total necessário.
Não é aconselhamento de crédito. É uma estimativa genérica com os tectos regulamentares — não é específica a um imóvel nem substitui simulação bancária.
Calculadora
Indique o preço e a finalidade.
Entrada mínima (limite de financiamento LTV)
Financiamento máximo (90%)
108 000 €
Entrada mínima
12 000 €
% do preço
10%
A partir de 1 de agosto de 2026, os imóveis de banco (REO) deixam de ter exceção de financiamento a 100% — passam ao regime geral: 90% para habitação própria e permanente, 80% para outras finalidades.
Custos de aquisição (além da entrada)
- IMT(sobre o preço de arrematação)273 €
- Imposto de selo(0,8%)960 €
- Registo predial(registo online, 1 ato)225 €
Sem comissão de compra nos leilões eletrónicos judiciais (e-Leilões/ Citius) — os encargos do processo correm pelo exequente. Leiloeiras extrajudiciais podem cobrar prémio ao comprador: confirme no edital. Se financiar, o registo da hipoteca acresce — confirme com o solicitador.
Capital próprio total necessário
13 458 €
Entrada (12 000 €) + custos de aquisição (1458 €). Não inclui obras, mobília, ou reserva para imprevistos.
Cálculo informativo genérico, não específico a um imóvel. Não persistimos nenhum dado que introduza — o cálculo corre no seu browser. Não é aconselhamento de crédito: os bancos podem aplicar critérios mais conservadores que estes tectos regulamentares (scoring, spread, outras condições).
Contexto
O que muda a 1 de agosto de 2026.
Até agora, imóveis próprios dos bancos (REO — Real Estate Owned, resultantes de heranças de crédito malparado ou dação em cumprimento) tinham uma exceção regulamentar que permitia financiamento até 100% do valor de compra — o comprador não precisava de entrada própria.
A partir de 1 de agosto de 2026, essa exceção acaba. Os imóveis REO passam a seguir o regime geral de LTV (Loan-to-Value) do Banco de Portugal:
- 90% do valor para habitação própria e permanente (entrada mínima de 10%).
- 80% do valor para outras finalidades — segunda habitação, investimento (entrada mínima de 20%).
Ao mesmo tempo, o teto de DSTI (Debt Service-to-Income, taxa de esforço — quanto do rendimento mensal pode ir para prestações de crédito) desce de 50% para 45%. Na prática, além de precisar de entrada própria, o banco também vai exigir uma margem maior entre o seu rendimento e as suas prestações mensais totais.
Para quem já procurava imóveis de banco pela vantagem do financiamento a 100%, isto muda o cálculo — vale a pena confirmar a entrada necessária antes de avançar com uma proposta.
Limites deste cálculo
- Os tectos de LTV e DSTI aqui são os máximos regulamentares — cada banco pode ser mais conservador consoante o seu perfil de risco (scoring, historial, tipo de contrato de trabalho).
- A taxa de juro que usa é uma estimativa sua — a taxa real depende do spread que o banco lhe oferecer e do indexante em vigor no momento da simulação.
- Os custos de aquisição (IMT/Selo/registo) são aproximados — confirme sempre o escalão atualizado no Portal das Finanças.
Para uma simulação vinculativa, contacte o seu banco ou um intermediário de crédito habilitado.
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