Prédio urbano de rés-do-chão para habitação — Rua de Nossa Senhora, n.º 14, Borba

01Propostas em carta fechada

Venda por propostas em carta fechada (arts. 816.º a 826.º CPC). As propostas são entregues fechadas e abertas em ato público, em 12/10/2026, 09:00 (hora de Lisboa). O edital extraído não indica o local da abertura: confirma-se na secretaria do Juízo Central Cível e Criminal de Évora, Juiz 2. O anúncio está no Citius, o portal dos tribunais onde se publicam as vendas judiciais com edital.

Quem vende. O tribunal, no processo 1029/19.0T9EVR.1 do Juízo Central Cível e Criminal de Évora, Juiz 2. O edital indica tramitação por oficial de justiça («Of.Just») e não identifica agente de execução. Dúvidas, visita, entrega das propostas e pagamento tratam-se com a secretaria desse juízo. O comprador não trata com o executado. (edital)

O que a proposta tem de levar. Identificação do proponente, valor proposto e caução de 5 % do valor anunciado (art. 824.º, n.º 1, CPC), por cheque visado à ordem do AE ou do tribunal, ou por DUC. Sem caução a proposta não é admitida. A caução de quem não ganha é devolvida. O montante da caução não está publicado pela fonte: confirma-se no tribunal.

Valores. Valor anunciado 150 000 €. O valor mínimo não está publicado pela fonte. Na venda executiva, a lei fixa o valor a anunciar em 85 % do valor base (art. 816.º, n.º 2, CPC), mas o valor que vale neste leilão é o que o edital ou o tribunal fixar. Confirma-se com quem conduz a venda. Propostas abaixo do valor mínimo não são aceites sem acordo do exequente.

Abertura. Se houver propostas de igual valor, abre-se licitação entre esses proponentes. O exequente e os credores podem estar presentes.

Pagamento. O proponente aceite paga o restante preço no prazo de 15 dias a contar da aceitação (art. 824.º CPC). Não há tempo para financiamento bancário.

Se não pagar. Perde a caução e responde pela diferença (art. 825.º CPC).

Depois. O título de transmissão é emitido no processo. O comprador paga IMT e imposto do selo e regista a aquisição na Conservatória do Registo Predial de Borba. Hipotecas e penhoras são canceladas pela Conservatória com base no título (art. 824.º, n.º 2, CC).

Na Bidizi. O Raio-X pré-preenche a minuta de proposta e a carta de acompanhamento, na secção «Proposta» no fim.

O estado deste leilão na Bidizi é posterior à data de abertura das propostas (12/10/2026, 09:00). Antes de qualquer passo, quem pensa propor tem de confirmar no tribunal três coisas: se houve proposta aceite, se a venda ficou deserta, e se passou a outra modalidade, por exemplo negociação particular. A minuta de proposta só serve se a venda por propostas ainda estiver aberta ou for repetida.

02Contexto

O prédio foi penhorado para cumprir uma sentença: é vendido para pagar ao credor o que a sentença lhe reconheceu. O edital não identifica o credor nem a quantia em dívida. O número termina em «.1», o formato usado para apensos: a execução corre ligada ao processo principal de 2019. Para o comprador, as regras são as de uma venda executiva comum. Há 15 dias para pagar, o título é emitido no processo e as hipotecas e penhoras são canceladas com base nele (art. 824.º, n.º 2, CC). É a primeira colocação à venda registada pela Bidizi e não há valor base anterior.

Quem vende. O tribunal, no processo 1029/19.0T9EVR.1 do Juízo Central Cível e Criminal de Évora, Juiz 2 (Tribunal Judicial da Comarca de Évora). Nenhum agente de execução é identificado no edital. O interlocutor é a secretaria desse juízo.

Financiamento. Não é possível. Na prática, não. O preço paga-se 15 dias após a aceitação (art. 824.º CPC), e um crédito à habitação demora semanas a contratar. Sem fotografias e com ocupação desconhecida, o banco pode nem conseguir avaliar o prédio antes da abertura. Esta venda só serve a quem tem capitais próprios, ou crédito já aprovado e avaliado.

Desocupação. Entrega judicial no próprio processo executivo, requerida pelo adquirente depois de registada a aquisição (arts. 828.º e 861.º CPC). — cerca de 6 meses. O edital não diz quem ocupa o prédio e não há fotografias. Por isso as contas assumem que está ocupado. A hipótese de trabalho é de 3 a 6 meses entre pagamento, registo e entrega; 6 meses entram nas contas do passo 5. Se o prédio estiver devoluto, o prazo reduz-se ao tempo do registo e da entrega das chaves.

A confirmar com quem vende

• ·Resultado da abertura de 12/10/2026: houve proposta aceite, venda deserta ou mudança de modalidade? (secretaria do Juízo Central Cível e Criminal de Évora, Juiz 2)
• ·Quem é o exequente e qual a quantia exequenda (tribunal).
• ·Se há credores reclamantes, por exemplo um credor hipotecário, e se já há graduação de créditos (tribunal).
• ·Quem ocupa o prédio, a que título, e se há fiel depositário ou acordo de entrega (tribunal).
• ·Em que avaliação se baseou o valor base de 150 000 € (tribunal).
• ·Local de entrega e de abertura das propostas, montante e forma da caução (tribunal).
• ·Como se marca a visita (tribunal ou fiel depositário).

03Imóvel

Rua de Nossa Senhora, n.º 14, 7150-160 Borba (edital) · S. Bartolomeu, freguesia da inscrição matricial (edital) · Borba · Évora

Registo: descrição predial a confirmar na certidão permanente

Tipologia não indicada. Três divisões além da cozinha, num rés-do-chão de 79,45 m² cobertos, costumam corresponder a um T2 (dois quartos e sala). Confirma-se na caderneta predial (edital).

Três corredores numa área coberta de 79,45 m² indicam uma planta com bastante circulação. A área de quartos e sala será menor do que o total sugere, o que a visita e a planta confirmam (edital).

A marquise resulta muitas vezes de fechar uma varanda ou parte do logradouro. Se não constar do licenciamento, a área licenciada pode ser inferior à construída, e isso pesa no crédito e na revenda do comprador seguinte (edital).

Logradouro e terraço somam 31,12 m² descobertos. Descrevem o prédio, mas não entram nas contas por m²: a área das contas é a coberta, 79,45 m² (edital).

A descrição predial tem o n.º 1/19850109, o que indica que foi aberta em 09/01/1985. O ano de construção não é publicado e pode ser anterior (edital).

O valor base de 150 000 € corresponde a cerca de 1 888 €/m² sobre 79,45 m². A mediana INE de Borba é 818 €/m² (4.º trimestre de 2025), o que dá 64 990 € de referência para esta área. O valor base é cerca de 2,3 vezes essa referência. Há duas explicações possíveis: o processo avaliou algo que o edital não mostra, ou a avaliação está acima do mercado do concelho. A pergunta faz-se no tribunal (edital; INE).

Sem VPT publicado, o IMI não se estima e não há comparação entre o valor base e o valor patrimonial. A caderneta predial do artigo 612 responde (dados do leilão).

Estado. Desconhecido. Não há fotografias publicadas e o edital não diz nada sobre o estado de conservação. Sem visita, o estado não se presume: quem propõe deve assumir o pior.

Ocupação. O edital é omisso quanto à ocupação e há 0 fotografias, nem de interior nem de exterior. A regra do modelo é que, sem fotografias do interior, se assume ocupação ou falta de acesso.

Licença. Não referida no edital. Confirmar na Câmara Municipal de Borba o alvará de utilização, e se a marquise consta do licenciamento. A licença é dispensada na venda judicial (art. 833.º, n.º 6, CPC), mas sem ela não há crédito nem revenda fácil.

O que só a visita confirma

• ·Estado real da casa: cobertura, humidades, canalização, eletricidade e caixilharia. O ano de construção é desconhecido.
• ·Quem lá vive, se alguém vive, e em que condições.
• ·Se a marquise, o terraço e o logradouro correspondem ao que está descrito (31,12 m² descobertos).
• ·Se a disposição das três divisões permite contar dois quartos e uma sala.
• ·Rua, vizinhança, estacionamento e acessos, porque não há coordenadas nem fotografias.
• ·Se não for possível visitar: assumir o pior estado de conservação na proposta.

04Processo

A situação registral não foi lida: o edital não refere hipotecas, penhoras nem outros ónus. Na venda executiva, hipotecas e penhoras extinguem-se e são canceladas pela Conservatória com base no título (art. 824.º, n.º 2, CC). O comprador não herda essas dívidas. Em regra, não caem o usufruto, as servidões e o arrendamento anterior à penhora; depende de cada caso. A certidão permanente da descrição 1/19850109 da Conservatória de Borba custa cerca de 15 € e diz quem é o titular, que hipotecas e penhoras existem e por que valores.

Arrendamento. Nada referido no edital. Se houver arrendamento, o comprador sucede na posição de senhorio (art. 1057.º CC) e o arrendatário pode ter direito de preferência (art. 1091.º CC). Confirmar no tribunal e na certidão. Um arrendamento anterior à penhora não cai com a venda.

Terceiros. Nada referido no edital. Usufruto, servidões ou compropriedade confirmam-se na certidão permanente. O prédio é urbano e inteiro, com artigo 612 sem fração. Nos dados não há indício de propriedade horizontal nem de condomínio.

O que confirmar antes de licitar

• ⚠️Alerta: Estado da venda depois da abertura de 12/10/2026. O estado registado é posterior à data de abertura das propostas (edital: 12/10/2026, 09:00). Perguntar à secretaria do Juízo Central Cível e Criminal de Évora, Juiz 2, se houve proposta aceite, se a venda ficou deserta e se passa a outra modalidade.
• ⏳A confirmar: Licença de utilização. Não referida no edital. O ano de construção é desconhecido e há uma marquise. Pedir o número do alvará na Câmara Municipal de Borba e confirmar se a marquise está licenciada. É dispensada na venda judicial (art. 833.º, n.º 6, CPC), mas sem ela não há crédito nem revenda fácil.
• ⚠️Alerta: Financiamento bancário possível. Carta fechada: o restante preço paga-se em 15 dias após a aceitação (art. 824.º CPC). Confrontar o prazo de pagamento desta venda com o prazo de uma escritura de mútuo. Sem crédito aprovado e avaliação feita antes da proposta, só com capitais próprios. Se for possível, contar com certificado energético e avaliação por conta do comprador.
• ⚠️Alerta: Ocupação e prazo de desocupação. Ocupação não referida e 0 fotografias. Assume-se ocupado; entrega pela via executiva depois do registo (arts. 828.º e 861.º CPC), 3 a 6 meses como hipótese. Perguntar no tribunal quem está no imóvel e a que título, se há fiel depositário e por que via se obtém a entrega.
• ⏳A confirmar: Visita ao imóvel. Sem data de visita publicada e sem agente identificado. Pedir a visita à secretaria do Juízo Central Cível e Criminal de Évora, Juiz 2, ou ao fiel depositário que o tribunal indicar. Se não for possível visitar, assumir o pior estado de conservação na proposta.
• ⏳A confirmar: Tipologia e áreas confirmadas pela documentação. O edital indica 110,57 m² totais, 79,45 m² cobertos e 31,12 m² descobertos, com 3 divisões. A tipologia não é indicada. Confrontar o edital com a caderneta predial do artigo 612 (Serviço de Finanças de Borba) e com a certidão. Divergência entre edital e documento é para resolver antes de propor, não depois.
• ⏳A confirmar: Certidão permanente lida. Não há certidão nos dados. Descrição n.º 1/19850109, CRP de Borba. Pedir a certidão permanente (cerca de 15 €, código pedido na Conservatória). Responde a quem é o titular, que hipotecas e penhoras existem e por que valores.
• ⏳A confirmar: Caderneta predial e VPT. VPT não publicado. Pedir a caderneta do artigo urbano 612 ao tribunal ou no Serviço de Finanças de Borba. Dá o VPT para o IMI e a tipologia da matriz.
• ✓Verificado: Dívidas de condomínio. O edital descreve um prédio urbano inteiro (artigo 612, sem fração). Nos dados não há indício de propriedade horizontal, por isso não há condomínio a considerar. Confirmar na certidão que não existe propriedade horizontal.
• ⏳A confirmar: Reclamação e graduação de créditos. Exequente e credores não identificados no edital. Perguntar no tribunal quem é o exequente, se algum credor hipotecário reclamou e como ficou graduado.
• ⚠️Alerta: Fundamento do valor base. 150 000 € é cerca de 2,3 vezes a referência INE do concelho para 79,45 m² (64 990 €, 4.º trimestre de 2025). Perguntar no tribunal em que avaliação se baseou o valor base e pedir o relatório, se existir.

05Números

Este passo é o business case de quem licita. O que é certo está calculado: o custo de entrada ao valor base (preço, IMT, Imposto do Selo e registo; a caução fica à parte). O teto de licitação, o lucro e o ROI dependem de seis respostas que só quem licita pode dar — objetivo, valor de saída, obra, meses até à chave, financiamento e margem de segurança — e calculam-se em «As minhas contas», com uma sugestão e a fonte de cada uma. Pressupostos sugeridos (editáveis): obra média, desocupação 6 meses, 79,45 m².

06Decisão

Casa térrea de rés-do-chão em Borba, com 79,45 m² cobertos e 31,12 m² de logradouro e terraço, vendida por propostas em carta fechada numa execução de sentença do Juízo Central Cível e Criminal de Évora. A favor pesam a venda judicial, com cancelamento de hipotecas e penhoras pelo título e IMT calculado sobre o preço, e a identificação completa do prédio no edital (descrição 1/19850109, artigo 612). Contra pesam um valor base de 150 000 €, cerca de 2,3 vezes a referência INE do concelho para esta área, a falta de fotografias, ocupação, licença, VPT e certidão, e uma data de abertura (12/10/2026) que já passou.

Valor máximo de licitação. O valor máximo de licitação é o teto do business case do passo 5, calculado com as respostas de quem licita em «As minhas contas» — o Raio-X não o fixa por ele.

Antes de decidir

• ·Confirmar o resultado da abertura de 12/10/2026 e se a venda continua, se é repetida ou se passa a negociação particular — Secretaria do Juízo Central Cível e Criminal de Évora, Juiz 2
• ·Perguntar quem é o exequente, a quantia exequenda, os créditos reclamados e a graduação — Tribunal (processo 1029/19.0T9EVR.1)
• ·Perguntar quem ocupa o prédio, se há fiel depositário e como se marca a visita — Tribunal
• ·Pedir a avaliação que fundamentou o valor base de 150 000 € — Tribunal
• ·Ler a certidão permanente da descrição 1/19850109 — Conservatória do Registo Predial de Borba (ou certidão online)
• ·Obter a caderneta do artigo urbano 612 (VPT e tipologia) — Serviço de Finanças de Borba ou tribunal
• ·Confirmar o alvará de utilização e o licenciamento da marquise — Câmara Municipal de Borba
• ·Visitar o prédio — Tribunal ou fiel depositário que o tribunal indicar
• ·Recolher anúncios de casas térreas comparáveis na vila para fixar o valor de saída — Mercado local de Borba

Opções

• ·Acompanhar: Quando a abertura de 12/10/2026 não teve proposta aceite e a venda vai ser repetida ou passar a negociação particular. Nesse caso o valor e as condições podem mudar, e acompanhar dá tempo para reunir documentos.
• ·Pedir informação: Antes de qualquer outra coisa. O resultado da abertura, a ocupação, o credor e o fundamento do valor base decidem mais do que qualquer comparação por m².
• ·Visitar: Depois de o tribunal confirmar que a venda continua aberta. Sem fotografias, a visita é a única forma de saber o estado e quem lá vive.
• ·Definir limite: Depois de responder em «As minhas contas» com um valor de saída apoiado em comparáveis de Borba e com a obra testada na faixa profunda. É o limite que vai na carta fechada, porque não há segunda oportunidade de subir.
• ·Não licitar: Se a venda já tiver proposta aceite, se não houver capitais próprios para pagar em 15 dias, ou se o teto calculado ficar abaixo do valor mínimo que o tribunal vier a indicar.

07Proposta em carta fechada