Guia
Como comprar em Leilão
Um guia para quem nunca comprou em leilão: o que são estas vendas, onde aparecem, como funcionam e o que verificar antes de licitar.
01
O que são leilões imobiliários
Um leilão imobiliário é uma venda pública em que o imóvel vai para quem fizer a melhor oferta dentro das regras anunciadas. Há três origens principais:
Venda judicial (processo executivo)
Quando uma dívida não é paga, o credor pode pedir ao tribunal que os bens do devedor sejam penhorados e vendidos. A venda é conduzida pelo agente de execução, e o dinheiro serve para pagar ao credor.
Venda em processo de insolvência
Quando uma pessoa ou uma empresa é declarada insolvente, o administrador de insolvência vende os bens da massa insolvente para pagar aos credores, sob a fiscalização do tribunal.
Venda por entidades e leiloeiras
Entidades públicas, como a Autoridade Tributária nas execuções fiscais, e leiloeiras privadas organizam vendas por conta de quem vende: bancos, empresas ou particulares.
Em todos os casos, quem vende é a entidade responsável pelo processo — o agente de execução, o administrador de insolvência, a entidade pública ou a leiloeira. A Bidizi não é leiloeira nem vendedora destes imóveis: reúne os anúncios num só sítio e ajuda a analisá-los. As regras de cada venda são as do anúncio oficial, que deve ser sempre consultado na fonte.
02
As fontes que a Bidizi agrega
A Bidizi recolhe os anúncios destas fontes e mostra-os numa só pesquisa, com ligação ao anúncio original. Estas são as fontes com leilões ativos neste momento:
Judicial
Venda direta banco
Fiscal
Extrajudicial
- Leilosoc
- OneFix - Leiloeiros, Lda.
- L. C. Premium, Lda.
- Máximovalor Leilões, Lda.
- VAMGO Leiloeira
- Exclusivagora
- Vias & Rumos, Lda.
- BiD Leiloeira Unipessoal, Lda.
- Leiloport, SA.
- Leilon Ativos, Lda.
- IMOLORIENTE - IMOBILIÁRIA, SA.
- Eleva Leiloeira
- Lusoparticipações Avalibérica, SA.
- Solventium
- Vleilões, Lda.
- LEILOATRIUM - Vendas Judiciais, Lda.
- INLEX Leiloeira, Lda.
- Leiloversatil Leilões Unipessoal, Lda.
- LEMOS AD VALOREM Unipessoal, Lda.
- Leilovalor, Lda.
- Leilostar, Lda.
- Leilobusiness Unipessoal, Lda.
- Domus Legis – Auction Pro, Lda.
- Vertuo
03
As modalidades de venda
A modalidade define como se faz a oferta. Está indicada em cada anúncio e em cada ficha da Bidizi.
Leilão eletrónico
As licitações são feitas online, numa plataforma, durante um período definido. No fecho, vence a licitação mais alta, desde que cumpra o valor mínimo anunciado.
Ver leilões →Proposta em carta fechada
As propostas são entregues em envelope fechado até uma data e abertas numa sessão marcada. Pode ser exigida caução com a proposta; o anúncio indica como e quanto.
Ver leilões →Negociação particular
Sem licitação em tempo real: o encarregado da venda recebe propostas diretamente durante um prazo e escolhe a que cumpre as condições da venda.
Ver leilões →Pós-leilão
Quando um leilão fecha sem venda, pode continuar a ser possível apresentar uma proposta diretamente ao agente de execução ou à entidade responsável. A Bidizi reúne estas oportunidades numa página própria.
Ver o pós-leilão →
04
O processo, passo a passo
- 01
Encontrar
Pesquisar por zona, tipo de imóvel, valor e modalidade, e guardar pesquisas para ser avisado quando aparece um leilão novo.
Pesquisar leilões → - 02
Analisar
Ler o anúncio e os documentos publicados pela fonte (edital, certidão predial, caderneta), perceber o que está mesmo à venda e fazer as contas a todos os custos, não só ao preço.
- 03
Visitar
Pedir a visita ao encarregado da venda. Nem sempre é possível; quando não é, isso deve pesar na decisão e no valor que se está disposto a oferecer.
- 04
Licitar ou propor
Registar-se na plataforma da fonte, prestar a caução quando é exigida e respeitar os prazos e a forma de entrega indicados no anúncio.
- 05
Adjudicação e pagamento
Se a proposta for a escolhida, o imóvel é adjudicado. O preço é pago nos prazos e pela forma que o anúncio define, a que se somam os impostos devidos na compra.
- 06
Escritura, registo e posse
Emitido o título de transmissão, o imóvel é registado em nome do comprador na conservatória e segue-se a entrega. Se o imóvel estiver ocupado, a entrega pode exigir diligências próprias.
05
Como avaliar cada leilão
Antes de licitar, cada leilão deve ser avaliado pelos mesmos pontos. É o framework que a P&A Legal usa no acompanhamento de compras em leilão:
Situação registral
O que diz a certidão predial: quem é o titular, o que está registado e se coincide com o que se anuncia.
Ónus e encargos
Hipotecas, penhoras, arrendamentos e outros direitos de terceiros — quais caducam com a venda e quais passam para o comprador.
Ocupação
Se o imóvel está devoluto, habitado pelo executado ou arrendado, e o que isso implica para a entrega.
Licenças
Licença de utilização, conformidade entre o que existe e o que está licenciado, e obras que possam ser necessárias.
Custos
Preço, impostos, registos, obras, condomínio em dívida e o tempo até o imóvel estar disponível.
Riscos
O que pode correr mal, ordenado pela gravidade, e o que confirmar antes de licitar.
Raio-X Bidizi
É exatamente isto que o Raio-X Bidizi faz em cada leilão: a análise do imóvel com o modelo de IA da Bidizi, com base num framework da P&A Legal, em seis passos.
- 01FonteOnde está à venda, que modalidade é e que regras há para licitar.
- 02ContextoPorque está à venda e o que isso muda (financiamento, desocupação).
- 03ImóvelLocalização, o que os documentos dizem e o que só a visita confirma.
- 04ProcessoÓnus, arrendamento, direitos de terceiros e a checklist do que confirmar.
- 05NúmerosBusiness case interativo, comparação com o mercado e limite máximo racional.
- 06DecisãoRiscos por gravidade, valor máximo de licitação e o que fazer antes de decidir.
O Raio-X nunca dá opinião jurídica nem documento assinado. Quando um imóvel exige uma das duas coisas, encaminha para o serviço da P&A Legal adequado. «Análise» e «relatório» são trabalho humano da P&A Legal; «Raio-X» é a análise do modelo de IA da Bidizi.
Dúvidas com algum termo? Consulte o glossário de leilões imobiliários.